住宅ローンは、長い時間をかけて高額な融資を返済していくことになりますので、金利の少しの差が総合的な支払い額の大きな違いとなってしまいます。実際に金利の差で返済額はどう変わるのでしょうか？そして、頭金でどれだけ変化するのでしょうか？住宅ローンの利息について計算してみました。
目次
金利の差で支払総額はどの程度変わるの？
返済方法にも注意！
ローンの返済には、元利均等返済方式と、元金均等返済方式の二種類の返済方法があります。元利均等返済では、毎月決まった額の返済となりますが、返済初期は支払額の利息の割合が大きいため、元金が減らないという問題があります。元金均等返済は元金を一定額支払う方式ですので、元金を早く減らし、利息の増加を抑えることができます。利息をできるだけ払いたくないなら、元金均等返済がおすすめです。
0.1％の差でどれぐらい利息は変化する？
例として、2,000万円を固定金利で20年1.1％で借りた場合と、1.0％で借りた場合とを比較してみましょう。返済方式は利息が少なくなる元金均等返済とします。1.1％の場合、合計の支払額は22,209,056円となります。1.0％で計算してみると、22,008,226円になります。その差は200,830円です。もし借り入れる額が大きければ当然差はもっと広がりますし、逆なら差は小さくなります。
返済方法で金利の差はひっくり返る？
それでは次は返済方法の差で金利の差はどうなるのか見てみましょう。同じ条件で計算してみますが、今回は1.0％では返済方法を元利均等返済としてみます。この場合、1.0％での総返済額は22,074,815円となり、元金均等返済に比べ、支払額は66,589円増加しますが、まだ金利の差を埋めるほどにはなりません。この差は借入額が大きくなればなるほど広がってしまうため、支払方法で金利の差は超えられないのです。
頭金は無くても問題ない？
頭金0と頭金500万円で支払額はどう変わる？
住宅ローンでは、頭金が多ければ多いほど得になるという考え方が一般的ですが、実際の所はどうなのでしょうか？先ほどと同じ2,000万円、金利1%で計算します。頭金があった場合、融資額は1,500万円となり、元金均等返済での総額は16,506,140円となります。頭金0では、総額22,008,226円、差額は合計502,086円の差となりますので、これだけを見れば確かに頭金があった方が得だと思えます。
同じ金額を10年後に前倒し返済してみるとどうなる？
頭金が0円でも、10年後に500万円を繰り上げ返済してみるとどう変わるのでしょうか？先ほどと同じ条件では、繰り上げ返済を行った場合、支払総額は21,585,336円となります。これは、そのまま返済する場合と比べて422,890円の削減となり、頭金を払った場合と比較すると、その差はなんと79,196円にまで縮まります。
手元に現金があるという余裕をどう見るか
このように、払うタイミングが10年違ったとしても、その差は約7万円しかありません。もちろん先に500万円用意できれば得ではありますが、10年間で余分に500万円を溜めるのと、最初に用意するのでは難易度が大きく変わってきてしまいます。手元に500万円を残し、運用で差額以上稼げるなら頭金がない方が得だという計算になってしまいます。
住宅ローン減税で頭金0円が有利になる
住宅ローン減税とは？
この制度は、住宅ローンの融資を受けてから10年の間、残債の10％が税金から控除されるというものです。そのため、この制度を有効活用していくと、当初の残債が大きくなる頭金0円の方が得になる計算になります。
住宅ローン減税を加えて計算してみよう
先ほどの例と同じ条件で、年収が500万円だったとして計算してみると、10年間での控除総額は148.53万円になります。頭金を500万円支払った場合と比較してみると、1,500万円借りた場合の控除額は111.4万円となり、その差額は37.13万円です。ですから、住宅ローン減税が適用される間は、頭金0円の方が総合的な支出が少なくなるということがわかります。
まとめ
繰り上げ返済や住宅ローン減税のことを考慮して計算した場合、総合的な返済額は頭金がない方がより有利になるということがわかります。もし住宅ローンを組む予定があるなら、これらの条件を考え、より利息を少なくする方法をシミュレーションしてから計画をたてると良いでしょう。
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