住宅を購入する際には、住宅ローンによる融資を受けることが一般的です。しかし、どの程度融資を受けるかによって利息の負担が変わってしまいます。そのため、家を買う際にはできる限り頭金が多い方が良いと言われているのですが、実は頭金を殆ど納めなくても、返済方法を工夫すれば利息を抑えることができたり、逆に得をする場合もあるのです。
目次
住宅ローンの返済方法と頭金の関係
借入額が少なくなれば利息も少なくなる
3,000万円を借り入れ、利息0.5％で35年かけて返済したとします。この場合、利息が少ない元金均等返済で返済したとしても、最終的な返済額は3,263万円になります。頭金を1,000万円用意した場合は、トータルで3,175万円を支払うことになります。増えた利息を比較してみると、1,000万円の頭金を用意することで、約90万円の違いとなります。
頭金が0円でも早めに繰り上げ返済を行えば利息はほぼ変わらない
頭金を多く払えばそれだけ利息が少なくなりますが、かといって貯蓄を殆ど頭金にしてしまうのもリスクを考えるとなかなか難しいでしょう。このような場合には、頭金を殆ど払わず、余裕ができてから繰り上げ返済を行うという方法もあります。先ほどの例なら、頭金0円の場合でも、返済開始から10年後に1,000万円の繰り上げ返済を行えば返済総額は3,198万円となり、頭金を1,000万円入れた場合と殆ど差はありません。
住宅ローン減税で一括払いより出費が少なくなる？
住宅ローン減税を利用するとどの程度の控除が受けられる？
住宅ローン減税は返済開始から10年間元金の1割が税金から控除される制度です。先ほどと同じ3,000万円を35年0.5％の金利で借りたとすると、10年間の控除合計は約236万円となり、利息より控除の方が大きくなります。もちろん税金計算の元となる年収によってどの程度利益が出るかは変化しますが、年収が500万円を超えるなら、ローンを組んだ方が出費は少なくなるのです。
繰り上げ返済と住宅ローン減税を上手く利用しよう
住宅ローン減税の対象になるのは、返済開始から10年間です。控除額は残金によって計算されるため、残っている額が多ければ多いほど控除額も大きくなります。そのため、頭金を用意せず、最初の10年間は繰り上げ返済を行わないようにすれば、控除を最大限に受けることができます。10年を過ぎて控除が無くなってから繰り上げ返済を行えば、頭金で前もって支払う場合より出費を小さくできるのです。
手元の現金を運用して返済の負担を減らそう
頭金として1,000万円用意した場合、住宅ローン減税期間中は手元にそのまま1,000万円が残っている計算となります。その1,000万円をただ口座に置いておくだけでは勿体ないので、確実に増やせる方法で投資を行いましょう。おすすめは銀行の定期預金です。銀行によっては5年定期で0.3％の利息が付くため、5年間で税抜き12万円の利益が得られます。5年後にまた利息の多い定期を探せばさらに利益が得られます。
繰り上げ返済でさらに返済額を減らす方法とは
繰り上げ返済でできること
住宅ローンを繰り上げ返済する場合、元金が減少します。そのため返済の方法を変更する必要があります。返済プランは２種類から選択でき、月額の支払額を減らすプランと、返済期間を短くするプランとがあります。この2つを比べた場合、どちらの方がより利息を少なくすることができるのでしょうか？
利息を少なくできるのは期間短縮型
金利は年率で表記されていますが、実際には毎月ごとに残債から計算されています。そのため、返済にかかる時間が長ければ長くなるほど利息を追加する機会が多くなるため、返済にかかる期間を短くした方が結果的に利息は少なくなります。ただ、返済額を軽減するプランの場合では、毎月の返済額を抑えることができるため、将来的な支出の増加や収入の減少にも対処しやすいという利点もあります。
返済方法は将来設計と合わせて考えよう
繰り上げ返済を行う場合に重要なのは、将来的にどのように家計が変化するかを予測することです。例えば5年後に子供が大学に進学する場合なら、毎月の支払い額は少ないほうが家計に余裕が生まれるでしょう。逆に、5年後に子供が独立して家計に余裕ができるのならば、月々の返済額を減らすより、返済期間を短くした方が得られる利益は大きくなります。
まとめ
住宅ローンの返済では、頭金を入れる場合と、10年後に同額で繰り上げ返済をする場合とで返済額は殆ど変わりません。現在は住宅ローン減税が行われているため、元金が多く残っている方がより控除を得られる可能性もあります。住宅ローンを申し込む際には、先々のことをよく考え、できる限り利息が少なくなる方法を選びましょう。
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